Mercado Inmobiliario en Budapest

El negocio inmobiliario es muy localista y de oportunidad, ni todos los países son iguales, ni en todas las ciudades de un mismo país se comporta de la misma manera. Una vez analizados distintos escenarios en danubioHomes, nos hemos centrado en la promoción residencial de 1ª vivienda en Budapest.

En Budapest vive el 20% del país (aprox. unos 2.000.000 habitantes) y constituye el 60% del PIB de toda Hungría. Es indudablemente el centro comercial, político, financiero y turístico del país, siendo el punto neurálgico de generación de empleo (industria, servicios, turismo, etc) lo que origina movimientos migratorios tanto desde dentro del país, como de otros países de la UE y foráneos. A esto hay que añadir que numerosos estudiantes de todo el mundo acuden a su prestigiosa Universidad, lo que supone una cada vez mayor necesidad de viviendas. Budapest representa un área muy atractiva para la inversión inmobiliaria, tanto para los húngaros como para los extranjeros.

Por otro lado, la seguridad jurídica y registral en Hungría es total. Posee uno de los sistemas de registro de propiedad más avanzados y actualizados de Europa, conteniendo información detallada de los inmuebles, así como toda información relativa a cargas, hipotecas, litigios, etc. lo que permite invertir de forma segura y estable como en cualquiera de los países de la Europa Occidental.

El mercado inmobiliario en Hungría es incipiente y aún no ha alcanzado los niveles de referencia de Europa Occidental. Budapest es todavía una de las capitales más baratas de Europa. Al igual que se dio en España, un incremento salarial importante con la entrada en la UE impulsó los precios de la vivienda, en Hungría los salarios también van a incrementarse, aspecto que encarecerá notoriamente el precio de la vivienda, que se irá acercando a los precios del resto de capitales europeas.

Además Hungría, debido a su herencia monumental, a su riqueza en balnearios naturales y a sus maravillosos paisajes y entornos naturales, entre los que destaca su famoso lago Balaton (el mayor de toda Europa), es una importante receptora de turismo, por lo que desde el punto de vista de la inversión en inmuebles, es un buen momento para comprar.

Cifras Mercado Inmobiliario

Stock de viviendas residenciales 4.000.000. De las cuales:

• Viviendas de más de 40 años de antigüedad: 50%
• Viviendas entre 20 y 40 años de antigüedad: 38%
• Construidas después del 90: 12% del total

Por tamaños, la superficie media de las viviendas construidas en 2013 está en 62 m2. De estas:

• 17% estudios pequeños
• 40% pisos de un dormitorio
• 43% viviendas de dos o más dormitorios

Mercado Inmobiliario en Hungría

Por zonas, Budapest está dividida en XXIII distritos. Los distritos son tan amplios que es complicado hacer una valoración genérica del precio del m2 y del tamaño demandado de las viviendas en función de este criterio únicamente.

Construcción de viviendas en los últimos 5 años, en torno a 40.000 viviendas año (de las que 11.000 se encuentran en Budapest).

Cerca del 50% de las viviendas construidas antes de 1970 necesitan modernización.

Alrededor de 3.000-5.000 viviendas son demolidas cada año.

La construcción de segundas viviendas todavía es insignificante 1.000-1.500 viviendas año en los últimos 5 años.

El número de casas reformadas es alto, incrementándose en 100.000-140.000 cada año y número de reformas parciales mucho más alto.

Las viviendas de nueva construcción son de mayor calidad que la media.

Al igual que en España, el concepto de propiedad esta muy arraigado en la sociedad ya que el 91,1% son propietarios de sus viviendas y un 7,5% viven en alquiler.

Cifras del Mercado Inmobiliario en Budapest

Conclusiones Mercado Inmobiliario

Dado el centralismo existente en Hungría, Budapest se presenta como el destino más interesante donde realizar una promoción inmobiliaria.

• Las segundas ciudades en Hungría no muestran indicios que hagan pensar a día de hoy que vayan a experimentar un aumento significativo de demanda en sus viviendas.
• La demanda de viviendas en destinos vacacionales como el lago Balaton, es todavía muy escasa.

El mercado inmobiliario en Budapest es muy estable y no ha sufrido altibajos en los últimos años. Con unas revalorizaciones en torno al 5-10% anual durante los últimos 5 años y unas rentabilidades por alquiler del 5-8%, todavía ofrece viviendas a precios muy razonables. No existe una sobreoferta de nuevas viviendas residenciales en Budapest en este momento. Con una media de 5.000 viviendas de nueva construcción al año, el mercado absorbe fácilmente la oferta en la mayoría de los distritos de la ciudad.

Cada vez hay una mayor demanda de pisos nuevos. Al haber aumentado el poder adquisitivo de la población, hay una clara tendencia hacia la compra de viviendas nuevas de calidad, en lugar de a viviendas de segunda mano.

Hay todavía un sector muy significativo de la población que no puede acceder a la compra de vivienda nueva y opta por reformar las viviendas clásicas que poseen, en muchos casos provenientes de herencias familiares.

Al mercado interno demandante de viviendas de nueva construcción, hay que sumarle que en Budapest viven muchos miles de expatriados extranjeros: necesitando no solamente de viviendas en régimen de alquiler sino también de compra.